آیا بلوک های اداری می تواند قربانی بزرگ بعدی بحران بانکی باشد؟ | کسب و کار

دفتر مرکزی جدید شرکت املاک CBRE در مرکز لندن، با توجه به سالن‌های باز با صندلی‌های راحت، گیاهان گلدانی، قهوه و بارهای فناوری و کتابخانه، می‌تواند به راحتی با یک هتل اشتباه گرفته شود.

در دنیای اموال پس از همه‌گیری، عباراتی مانند «هتل‌نشینی» و «درآمد در رفت‌وآمد» در میان مدیرانی که تلاش می‌کنند کارگرانی را که از خانه کار می‌کردند بازگردانند، رایج شده است.

بسیاری از کارفرمایان می پذیرند که کار هیبریدی برای ماندن اینجاست. برخی از مشاغل کوچکتر دفاتر دائمی خود را به کلی رها کرده اند.

اما با افزایش هزینه‌های وام‌گیری، سطوح ضعیف‌تر رشد اقتصادی، و افراد کمتری که در دفاتر شهرها و مراکز شهر پس از همه‌گیری کار می‌کنند، سرمایه‌گذاران از وقوع یک طوفان کامل در بخش املاک بیم دارند.

پس از فروپاشی بانک سیلیکون ولی، بزرگترین ورشکستگی بانکی از سال 2008، و نجات UBS از Credit Suisse، برخی از سرمایه گذاران سیتی نگران هستند که فاز بعدی بحران بتواند بر بازار املاک تجاری – به ارزش 20 تریلیون دلار (16 تریلیون پوند) فشار وارد کند. در سطح جهانی – اگر بانک ها وام های خود را به صنعت مهار کنند.

هفته گذشته، بانک انگلستان برای یازدهمین بار متوالی نرخ پایه را به 4.25 درصد افزایش داد، زیرا تلاش می کند تورم سرسختانه بالا را مهار کند، در حالی که فدرال رزرو ایالات متحده نرخ ها را یک چهارم درصد افزایش داد و به محدوده 4.75 تا 5 درصد رساند. یک هفته قبل از آن، بانک مرکزی اروپا نرخ سپرده خود را نیم درصد افزایش داد و به 3 درصد رساند.

مدیر اجرایی JP Morgan Asset Management هشدار داده است که دفاتر و مغازه ها ممکن است قربانی بعدی باشند. جورج گچ روز سه شنبه گفت: “وقتی فدرال رزرو ترمز می کند، چیزی از شیشه جلو می رود.” «املاک تجاری یک منطقه نگران کننده است. ما نرخ های بهره بالاتری برای توسعه دهندگان ملک داریم، چه تاثیری بر بازار املاک و مستغلات و وام دهندگان در آن فضا دارد؟

طبق داده‌های Remit Consulting، نرخ اشغال دفاتر دوشنبه تا جمعه در سراسر بریتانیا برای سال 2023 تا به امروز 29 درصد و در لندن کمی کمتر است، در مقایسه با سطوح معمولی قبل از همه‌گیری 60 تا 80 درصد.

طبق آخرین آمار اداره ملی آمار، حدود 40 درصد از بزرگسالان شاغل در بریتانیا حداقل یک روز در هفته از خانه کار می کنند، در حالی که این رقم قبل از همه گیری 12 درصد بود.

کار در خانه به شدت برای دوشنبه ها و جمعه ها وزن دارد، با اشغال دفتر عموماً در وسط هفته.

با این حال، این واقعاً الزامات فضایی شرکت‌ها را تغییر نمی‌دهد – «شما فقط باید آن را بپذیرید [the office is] سایمون براون، رئیس تحقیقات دفتر بریتانیا در CBRE متعلق به ایالات متحده، می‌گوید: جمعه خالی خواهد بود.

او می‌گوید که بازار مرکزی لندن ارتباط نزدیکی با روندهای بین‌المللی و عملکرد اقتصادی جهانی دارد و نسبت به سایر شهرهای بریتانیا بی‌ثبات‌تر است.

در مقابل این پس زمینه، شاید تعجب آور نباشد که ارزش املاک تجاری بریتانیا در حال کاهش است. شاخص ماهانه CBRE انگلستان نشان می دهد که ارزش تجاری در نیمه اول سال 2022 افزایش یافته است اما پس از آن بین ژوئیه و دسامبر کاهش یافته است و سودهای قبلی را از بین می برد. در نتیجه، ارزش ملک در سال 13 درصد کاهش یافت.

چندین صندوق دارایی، از جمله Blackstone Real Estate Income Trust، در ماه‌های اخیر مجبور شده‌اند برداشت‌های خود را محدود کنند، زیرا سرمایه‌گذاران به سمت خروج می‌روند.

گلدمن ساکس در یادداشت تحلیلگران اوایل این ماه گفت: “استرس اخیر در بخش بانکی نگرانی فزاینده ای را در مورد اثرات سرریز بر صنعت املاک تجاری افزایش داده است.”

متیو پوینتون، اقتصاددان ارشد املاک در کپیتال اکونومیکس، می‌گوید: «به نظر می‌رسد بازار بدهی املاک تجاری بریتانیا (CRE) در موقعیت بهتری نسبت به ایالات متحده است، جایی که بانک‌های منطقه‌ای مشکل‌دار تأمین‌کنندگان اصلی تأمین مالی بودند. “ما خیلی فاصله داریم [great financial crisis] بخش دوم.”

سیستم بانکی در بریتانیا با ایالات متحده بسیار متفاوت است، جایی که سهم بزرگی از وام های املاک توسط بانک های کوچک منطقه ای ارائه می شود. او خاطرنشان می کند که هنوز هیچ ورشکستگی بانکی در بریتانیا وجود نداشته است، و قرار گرفتن وام دهندگان در معرض بدهی املاک و مستغلات نسبتاً پایین است و 6 درصد از کل بدهی ها، در مقایسه با بیش از 12 درصد در دوره قبل از بحران مالی 2008، است.

پوینتون می‌گوید: «به گفته وی، شرایط اعتباری نیز در بریتانیا سخت‌تر می‌شود که تامین مالی مجدد را به چالش بیشتری تبدیل می‌کند، به‌ویژه برای دفاتری که ارزش سرمایه آنها ۱۵ درصد از سال ۲۰۱۸ کاهش یافته است، در مقابل کاهش ۱۱ درصدی کل دارایی‌ها».

به دلیل افزایش نرخ‌های بهره، برخی از صاحبان دفاتر، مغازه‌ها و انبارها ممکن است نتوانند پس از سررسید وام‌های موجود، سرمایه‌گذاری مجدد کنند و مجبور به فروش دارایی‌ها شوند.

این می تواند رکود ملک را عمیق تر کند و به این معنی است که بهبود سرمایه گذاری تجاری بریتانیا – که در سال 2022 با 1 میلیارد پوند به 61 میلیارد پوند کاهش یافت – کندتر از حد انتظار خواهد بود. گروه املاک Savills که کاهش سود سالانه را در این ماه گزارش کرده است، انتظار دارد این بخش در سال آینده در بحبوحه کمبود عرضه توسعه اداری و حرکت به سمت ساختمان‌های پایدار بازگردد.

Nuwan Goonetilleke، رئیس دارایی‌های سهامداران در گروه پس‌انداز و بازنشستگی فونیکس، می‌گوید: قیمت املاک تجاری در بریتانیا ممکن است در سال جاری به دلیل “مارپیچ نزولی تقاضا” 10 درصد کاهش یابد.

گونتیلکه می‌گوید چشم‌انداز بازار املاک تجاری بریتانیا، مانند سایر بخش‌های تجاری، ارتباط تنگاتنگی با افزایش نرخ‌های بهره ناشی از تورم سرسام‌آور دارد. اگر تورم به افزایش خود ادامه دهد، در نهایت با نرخ های پایه بالاتر و احتمال سقوط از لحاظ مادی افزایش خواهیم یافت.

تورم بریتانیا در ماه فوریه به طور غیرمنتظره ای به 10.4 درصد افزایش یافت، اما انتظار می رود در اواخر سال جاری کاهش یابد. در نتیجه، بازارهای مالی پیش‌بینی می‌کنند که چرخه افزایش نرخ پایه بانک انگلستان نزدیک به اوج خود است – که به کاهش ترس برای بازار املاک تجاری بریتانیا کمک می‌کند.