کاهش قیمت خانه ممکن است چیز خوبی به نظر برسد – اما این اجاره‌کنندگان هستند که قیمت را پرداخت می‌کنند | جاش رایان-کالینز

UK قیمت مسکن در حال کاهش است. در سال منتهی به فوریه، قیمت ها 1.1 درصد کاهش یافت و به پایین ترین سطح خود در بیش از یک دهه رسید. محرک‌ها واضح هستند: تورم و افزایش نرخ‌های بهره با هم ترکیب می‌شوند و وام‌دهندگان وام مسکن را به تعویق می‌اندازند. تاییدیه ها به کمترین میزان از سال 2009 رسیده است.

بدون دخالت شدید دولت، مسیر منفی فعلی ادامه خواهد داشت. اگر تورم بالاتر از رشد دستمزد باقی بماند، اطمینان خریدار پایین خواهد ماند. از سوی دیگر، اگر دستمزدها شروع به تسریع کنند، بانک انگلستان تقریباً به طور قطع نرخ بهره را افزایش خواهد داد تا از تورم بیشتر جلوگیری کند، که همچنین تقاضا برای وام مسکن را کاهش می دهد.

کاهش قیمت ها ممکن است چیز خوبی به نظر برسد: یک خانه متوسط ​​در انگلیس در حال حاضر حدود 9 برابر میانگین درآمد سالانه یکبار مصرف خانوار قیمت دارد. با این حال، آنها برای بازگشت به سطح مقرون به صرفه – حدود 4.5 برابر درآمد – که قبل از آخرین حباب بزرگ اواخر دهه 1990 بود، باید به میزان زیادی سقوط کنند. چنین فروپاشی تقریباً به طور قطع باعث یک بحران مالی و رکود فاجعه‌بار خواهد شد.

کاهش تدریجی قیمت ها نتیجه محتمل تر است. خریداران بدون سپرده های کلان به دلیل نرخ بالای وام مسکن و مقررات پس از بحران که به طور معقولی وام های پرخطر را محدود می کند، ضرر خواهند کرد. بازار به طرفداری از صاحبان خانه‌های موجود ادامه خواهد داد که می‌توانند به نرخ‌های وام مسکن پایین‌تر دسترسی داشته باشند و سرمایه‌گذاران نقدی که به دنبال جایی برای پارک ثروت خود هستند. نسبت افرادی که به اجاره ادامه می دهند – در یک بخش اجاره ای خصوصی که مشخصه آن تصدی با کیفیت پایین و ناامن است – همچنان افزایش می یابد و مالکیت خانه رو به کاهش است.

و این مستاجران هستند که همچنان بیشترین آسیب را از شرایط فعلی خواهند دید. مالکان برای جبران افزایش نرخ بهره وام مسکن خود، اجاره بها را افزایش می دهند. یا ممکن است بفروشند: شواهدی از خروج مالکان از بازار خرید به اجاره وجود دارد که ممکن است موجودی املاک اجاره ای موجود را کاهش دهد. مالکان ممکن است به فروش برسانند یا به اجاره های کوتاه مدت تعطیلات روی آورند که بازدهی بالاتری را به همراه دارد. در هر صورت، عرضه املاک اجاره ای مناسب و مقرون به صرفه بدتر می شود.

عرضه جدید نیز تحت تأثیر قرار گرفته است زیرا مدل کسب و کار بخش ساخت و ساز خصوصی مبتنی بر فروش زمین توسعه یافته به ارزشی بالاتر از آن چیزی است که در ابتدا برای آن خریداری شده بود. در حال حاضر با کاهش قیمت مسکن، نشانه‌هایی از فروپاشی سایت‌های توسعه را می‌بینیم. انجمن های مسکن نیز در حال کاهش هستند زیرا بودجه آنها تحت فشار فزاینده پس از همه گیری قرار دارد.

هر بحران قبلی از دهه 1980 شاهد واکنش سیاست مشابهی بوده است: یارانه برای مالکان بالقوه، خواه به شکل وام سهام، وام مسکن یارانه ای یا معافیت های مالیاتی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن. این سیاست‌ها به توسعه‌دهندگان، صاحبخانه‌ها و بانک‌هایی که مدل‌های کسب‌وکارشان به افزایش روزافزون قیمت ملک بستگی دارد، کمک کرده است. اما آنها هیچ کاری برای رفع مشکلات مقرون به صرفه هم برای صاحبان خانه اول و هم برای اجاره کنندگان انجام نداده اند. در عوض، یارانه های سمت تقاضا مانند کمک به خرید، قیمت مسکن را بالا می برد و آنها را از دسترس افراد دارای درآمد پایین تر دور می کند.

این بار چه کاری می توان متفاوت انجام داد؟ به جای افزایش تقاضا و افزایش قیمت مسکن، می توان گام هایی برای افزایش عرضه مسکن با کیفیت خوب و مقرون به صرفه، به ویژه برای اجاره کنندگان برداشت.

در کوتاه مدت، دولت می تواند گزینه های نوآورانه تری را برای تبدیل سهام برنامه ریزی شده یا موجود به املاک اجاره ای مقرون به صرفه، همانطور که توسط بنیاد اقتصاد جدید و بنیاد جوزف راونتری پیشنهاد شده است، بررسی کند. دومی استدلال می‌کند که توسعه‌های متوقف شده می‌تواند توسط دولت خریداری شود و به مسکن اجاره‌ای تبدیل شود و نرخ ساخت و ساز سریع‌تر از توانایی بخش خصوصی را ممکن کند.

دولت همچنین باید در نظر داشته باشد که به شوراهای شهر این اختیار را بدهد که از مالکانی که قصد خروج از بازار را دارند، املاک را خریداری کنند و در صورت نیاز، آنها را ارتقا داده و برای اجاره اجتماعی در دسترس قرار دهند. چنین سیاست هایی با موفقیت قابل توجهی در سایر شهرهای اروپایی مانند برلین، پاریس و بارسلون در حال انجام است.

در دومی، پس از تصویب حق تقدم اولیه بخش عمومی در هنگام فروش مسکن اجاره ای، شهر با سرمایه گذاری 145 میلیون یورویی (128 میلیون پوندی) تاکنون، خرید ساختمان های موجود در مرکز شهر، اصلاح عدم تعادل جغرافیایی، 1324 واحد را خریداری کرده است. توقف سرمایه گذاری های سفته بازانه

این سیاست‌ها تنها در بلندمدت با اصلاحات گسترده‌تر که قدرت بازار را از مالکان و سرمایه‌گذاران متعادل می‌کند، مؤثر خواهند بود. مکان بدیهی برای شروع اصلاح نظام مالیات بر دارایی است که سرمایه گذاری سوداگرانه را تشویق می کند. مالیات‌های تنبیهی بیشتر بر خانه‌های دوم و اجاره‌های کوتاه‌مدت تعطیلات، املاک را با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر برای اجاره‌کنندگان آزاد می‌کند. مانع از استفاده سرمایه گذاران از کاهش فعلی قیمت مسکن با خرید املاک ارزان شوید. دولت همچنین باید کمک مالی موجود برای ساخت مسکن های اجتماعی جدید را به میزان قابل توجهی افزایش دهد و قراردادهای بلندمدت امن تری را در بخش خصوصی اجاره ای فراهم کند.

بازار مسکن بریتانیا در حال حاضر به نفع صاحبان خانه، سرمایه گذاران، بانک ها و توسعه دهندگان خصوصی که بر سرمایه گذاری در مسکن به عنوان یک دارایی مالی متمرکز هستند، دستکاری شده است. آخرین رکود یک فرصت بزرگ برای معکوس کردن این پویایی – و اولویت دادن به حق ایمن سازی خانه های مقرون به صرفه برای همه است.