“ما یک میلیون پوند اجاره به صاحبخانه خود بدهکاریم – اما آنها ما را با خانه های بی کیفیت رها کرده اند” | مشاور املاک

موسسه خیریه مت فرنلی تقریباً 1 میلیون پوند اجاره به صاحبخانه خود بدهکار است – اما این صورتحساب احتمالاً به رشد خود ادامه می دهد مگر اینکه به لیست طولانی شکایات او از کپک سیاه گرفته تا سقف های نشتی رسیدگی شود.

Fearnley، مدیر اجرایی بنیاد خیریه بی خانمان Noble Tree، اجاره چندین ماهه را از Home Reit، یک تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس اوراق بهادار لندن، به دلیل آنچه که او می گوید 3.2 میلیون پوند بدهی برای تعمیرات و بیمه است که تاکنون پرداخت نشده است، دریغ کرده است. آینده

Fearnley می‌گوید: «این مدل برای مستاجران کار نمی‌کند. ما دارایی هایی داریم که برای زندگی مردم مناسب نیستند و مجبور شدیم برخی از آنها را تعطیل کنیم، زیرا برای هیچ کس مناسب نیستند، چه رسد به یک فرد آسیب پذیر.

به ما وعده داده شده است که مقداری پول تحویل داده نشده است. ما تا جایی که می توانیم برای بازسازی هزینه می کنیم، اما نمی توانیم برای همه چیز هزینه کنیم. مستاجران در مسکن های نامرغوب زندگی می کنند.»

Home Reit در سال 2020 به عنوان اولین صندوق املاک ثبت شده در لندن برای مقابله با بی خانمان ها تأسیس شد و جاه طلبی داشت که به یک صندوق یک میلیارد پوندی تبدیل شود و 10000 نفر را از خیابان دور کند. در حال حاضر، این شرکت درگیر یک بحران بزرگ بر سر معوقات اجاره شده است و طعمه فروشندگان کوتاه مدتی شده است که روی کاهش قیمت سهام یک شرکت شرط بندی می کنند.

بحران آن منعکس کننده مشکلات گسترده تری در سراسر بخش املاک فهرست شده – از دفاتر تا مراکز خرید – به عنوان افزایش نرخ بهره، کار از خانه و تضعیف اقتصاد فشار انباشته بر مالکان است.

«موسسات شهری مانند Scottish Widows و M&G خرید کردند [Home Reit] چون یک وعده اجتماعی خوب وجود داشت و در ایالات متحده کار می‌کرد.» اما تنها زمانی منطقی است که با موسسات خیریه رابطه طولانی مدت داشته باشید تا مطمئن شوید که از مستاجرین مراقبت می شود.

Noble Tree با شکایت بالقوه دادگاه از طرف صاحبخانه خود روبرو می شود، اما در قبال اجاره تنها نیست. بزرگترین مستأجر Home Reit، Big Help Group مستقر در لیورپول، به همراه یک مستأجر بزرگ دیگر، Lotus Sanctuary مستقر در ولورهمپتون، که در آستانه سقوط است، پرداخت اجاره را متوقف کرده است.

هوم ریت 2470 ملک با 11861 تخت را به موسسات خیریه ثبت شده و انجمن های مسکن با اجاره نامه های 20 تا 30 ساله واگذار کرده است.

تصاویر ارائه شده توسط Noble Tree دو ملک در نورثهمپتون را در وضعیت بدی نشان می دهد که یکی از آنها خالی است. یکی دیگر توسط یک زن و پسر کوچکش اشغال شده است.

سخنگوی هوم ریت گفت: «هوم ریت از اطلاع از وضعیت خرابی این ملک شوکه شده است. زمانی که هوم ریت ملک را به دست آورد، در وضعیت عادلانه ای قرار داشت، اگرچه بررسی ساختمان برخی از مناطق را که به عنوان بخشی از بازسازی توافق شده نیاز به آدرس دهی داشتند، شناسایی کرد، و شرکت متوجه شد که برنامه ای توسط مستاجر با توسعه دهنده برای انجام این کار وجود دارد.

«Home Reit از آگوست 2022 به عنوان بخشی از بازرسی‌های منظم ما در تلاش برای دسترسی به ملک بوده است و این امر انجام نشده است. اکنون به ما اطلاع داده شده است که در حال تلاش برای یافتن راه حلی برای انتقال ساکنین به خارج از ملک در اسرع وقت هستیم.

این شرکت که پیتر کاردول، سردبیر سیاسی TalkRadio و مشاور ویژه سابق وزرای کابینه محافظه‌کار را در میان مدیران غیر اجرایی خود به حساب می‌آورد، خود با پیگرد قانونی از سوی سهامدارانی مواجه می‌شود که از کاهش نزدیک به 70 درصدی قیمت سهام در گذشته خشمگین شده‌اند. سال

سهام هوم ریت در اولین روز معاملاتی بازار سهام در سال جاری به حالت تعلیق درآمد، زیرا این شرکت ضرب الاجل برای انتشار گزارش مالی سالانه خود را از دست داد. حسابداران BDO با “روش های حسابرسی پیشرفته” به بررسی عمیق دفاتر خود پرداخته اند.

Home Reit می‌گوید وجوهی که Noble Tree بدهکار است مربوط به اختلافی است که Noble Tree با توسعه‌دهنده این املاک دارد. (درخت نجیب گفت که هر دو در برابر خیریه مسئول ارائه اموال با کیفیت خوب هستند.)

این شرکت به هدفی برای فروشندگان کوتاه مدت، از جمله شرکت بریتانیایی Viceroy Research، که توسط فریزر پرینگ اداره می شود، تبدیل شده است. Viceroy Research قبلاً Wirecard آلمان را درگیر کرده بود که بعداً در بحبوحه یک رسوایی کلاهبرداری درخواست ورشکستگی داد.

به گفته مت چسوم، مدیر مالی اوراق بهادار در S&P Global Market Intelligence، در سطح جهانی، بخش املاک و مستغلات کوتاه ترین بخش تجاری و در اروپا، دومین بخش کوتاه مدت، پس از خدمات مصرف کننده است.

Chessum می‌گوید که بیشترین شرکت‌هایی که در اروپا کوتاه‌تر شده‌اند، شامل گروه مرکز خرید بریتانیایی Hammerson و همچنین Home Reit، به همراه شرکت املاک سوئدی SBB و Adler Group مستقر در لوکزامبورگ است. با توجه به افزایش نرخ‌های بهره، نمی‌توانم این تغییر را به این زودی ببینم.

Viceroy Research هوم ریت را به خرید املاک با قیمت‌های متورم متهم کرده و توانایی موسسات خیریه در ارائه اجاره‌های 25 ساله را زیر سوال برده است. Home Reit در ردی مفصل این ادعاها را رد کرد.

اولی کریسی، تحلیلگر تحقیقات سهام در Quilter Cheviot، می‌گوید: «گزارش کوتاه‌فروشی مجموعه‌ای از اتهامات را علیه این شرکت مطرح می‌کند که برخی از آن‌ها جوابگو نیستند، اما برخی دیگر می‌توانند بسیار مضر باشند.»

هوم ریت اخیراً اعلام کرد که مشاور سرمایه‌گذاری آن، آلواریوم، Simpact Group را که به عنوان یک مدیر تخصصی املاک مسکن اجتماعی توصیف می‌کند، برای کمک به جمع‌آوری اجاره و بررسی پورتفولیو و مستاجران شرکت استخدام کرده است. این شرکت گفت که با حسابرس خود، BDO، کار می کند تا نتایج تاخیری خود را «در اسرع وقت عملاً ممکن» منتشر کند.

با این حال، انتصاب سیمپکت باعث ایجاد ابروها شده است. Simpact توسط بنیانگذار و مدیر اجرایی جوزف کاهان، 31 ساله اداره می شود و می گوید که مجموعه مسکن اجتماعی را در انگلستان و ولز در بیش از 100 مقام محلی مدیریت می کند. این شرکت از ارائه جزئیات بیشتر در مورد پرتفوی خود خودداری کرد. به گزارش خانه شرکت ها، سیمپکت نام تجاری Krea Group Ltd است، شرکتی که یک سال پیش تاسیس شد و یک مدیر به نام کاهان دارد و هنوز حسابی تشکیل نشده است.

Home Reit از اظهار نظر خودداری کرد. یکی از سخنگویان سیمپکت می‌گوید که بررسی پرتفوی این شرکت را آغاز کرده است و می‌افزاید: «تیم سیمپکت متشکل از مشاوران ارشد راهبردی مسکن، کمیسیون‌های سابق و متخصصان مراقبت به‌خاطر سوابق خود در مدیریت تغییر و تجربه عملیاتی در مسکن اجتماعی شناخته شده است.»

همچنین نگرانی‌ها در مورد سایر صندوق‌های دارایی از جمله مسکن اجتماعی Civitas، که توسط فروشنده کوتاه ShadowFall در سال 2021 هدف‌گذاری شده است، و مسکن اجتماعی Triple Point، که هر دو به بزرگسالانی که نیازهای مراقبتی پیچیده‌ای دارند، مسکن می‌دهند، ابراز شده است.

خیریه هایی مانند Crisis و Women’s Aid و سیاستمداران نگران مدل کسب و کار Reits هستند. تنظیم کننده مسکن اجتماعی نگران است که Reits اجاره نامه های طولانی مدت را به مستاجران خود، از جمله انجمن های مسکن بی تجربه، اعطا کند، که می تواند منجر به مدیریت بد مسکن شود.

مت داونی، مدیر اجرایی موسسه خیریه بی خانمان Crisis، می گوید: «ما مدتی است که نگران رشد نگران کننده مسکن های معاف ناکافی و با مدیریت ضعیف هستیم که اغلب توسط وسایل سرمایه گذاری مانند Reits هدایت می شود.

متأسفانه، اغلب ما داستان افرادی را می شنویم که در چنین املاکی زندگی می کنند که در شرایط غیرقابل قبولی زندگی می کنند و مردم را در موقعیت های آسیب پذیر با حمایت ناکافی قرار می دهند.

تریپل پوینت از اظهار نظر خودداری کرد. سیویتاس ادعاهای ShadowFall در رابطه با تملک و اجاره را رد کرده است و می گوید که تغییراتی ایجاد کرده است: «آخرین نتایج حسابرسی کامل سیویتاس نشان می دهد که مدل Civitas سطوح بالایی از مراقبت (به طور متوسط ​​50 ساعت در هفته) و ارزش پولی را برای مالیات دهندگان ارائه می دهد. ”

با این حال، ShadowFall، که در حال حاضر موقعیت کوتاهی در Home Reit یا Civitas ندارد، همچنان نگرانی هایی را در خود جای داده است. متیو ارل، شریک مدیریتی آن می‌گوید مسائلی که در دو نامه سرگشاده به هیئت مدیره سیویتاس در سال 2021 نشان داده شده است، “ریسک قابل توجهی را نه تنها برای سهامداران سیویتاس، بلکه برای سایر سهامداران در این بخش نیز به همراه دارد.” سیویتاس از اظهار نظر در این مورد خودداری کرد.

منتقد دیگر دیوید رابرتسون، بنیانگذار The Boatman Capital Research است، که معمولاً یک فروشنده کوتاه مدت است، که این بار سهام Home Reit را خریداری کرده است تا برای تغییر در رهبری تلاش کند.

“شما تعدادی از عوامل کلان دارید که باعث می شود این بخش مشکل به نظر برسد. رابرتسون گفت: شما با کاهش قیمت ملک مواجه شده اید، که این شرکت ها را مجبور می کند تا سبد دارایی های خود را مجددا ارزیابی کنند.

“شما نرخ های بهره بالاتری دارید، که هزینه وام گرفتن آنها را افزایش می دهد و آنها اکثر این خریدها را با مقدار کمی اهرم مالی انجام می دهند، بنابراین می توانید ببینید که نرخ های بالاتر به آنها ضربه سختی می زند. شما دولت‌هایی را دارید که هزینه‌های خود را فشرده می‌کنند، دور دیگری از ریاضت اقتصادی، و دولت‌های محلی فشار را احساس خواهند کرد.»

در جاهای دیگر اروپا، Vivion مستقر در لوکزامبورگ، که در دفاتر و هتل‌ها در آلمان و بریتانیا سرمایه‌گذاری می‌کند، توسط شرکت آمریکایی Muddy Waters Research، که توسط کارسون بلاک در سال 2010 تأسیس شد، کوتاه آمد. ادعاهای آن توسط Vivion رد شده است.

بلاک می‌گوید: «ما در حال بررسی موقعیت‌هایی هستیم که فکر می‌کنیم شرکت‌ها به طور جدی شکسته شده‌اند. دیدن ما ناراحت کننده است [short sellers] اینقدر شیطانی بودن من یکی از معدود افرادی در بازار هستم که داستان شادی را نمی‌چرخانم.»