دولت نیوساوت ولز می گوید که زمین های بیشتری را تغییر دهید تا مسکن بیشتری دریافت کنید – اما این می تواند دستور العملی برای فاجعه باشد | مسکن

این یک راه حل ساده و اغوا کننده است: به لطف عرضه بیشتر، زمین های بیشتری در حاشیه سیدنی برای مسکن و قیمت املاک کاهش خواهد یافت.

اما واقعیت پیچیده تر است.

سیدنی اکنون با چالش بزرگ زیرساختی جدید روبرو است – بدتر از آنچه در برخی از جهش های رشد آن در گذشته رخ داده است.

دولت نیو ساوت ولز با تلاش برای سرعت بخشیدن به انتشار زمین، نوعی بازی Hunger Games را در میان توسعه دهندگان راه اندازی کرده است، که هر کدام از آنها اصرار دارند دولت در پچ خود هزینه کند.

گزارش‌های زیرساخت استرالیا و چندین دانشگاه بارها اشاره کرده‌اند که هزینه‌های زیرساختی برای توسعه در حاشیه سیدنی بسیار بیشتر از توسعه زیرساخت‌ها در حلقه داخلی و میانی است.

اما دولت ها بودجه محدودی دارند.

دولت منابع قابل توجهی را برای برنامه ریزی Aerotropolis، که اکنون برادفیلد نامیده می شود، در نزدیکی فرودگاه جدید Badgerys Creek قرار داده بود. اکنون وزیر برنامه‌ریزی، آنتونی رابرتز، و نخست‌وزیر، دومینیک پروتت، می‌خواهند همزمان مناطقی را در منطقه ماکارتور دنبال کنند و مرز شهری دیگری را باز کنند که در حال حاضر فاقد وسایل حمل‌ونقل عمومی و بیش از جاده‌های تک خطه است.

پس چه کسی برای دلارهای زیرساختی کمیاب اولویت دارد؟

در حالی که توسعه‌دهندگان برای ساخت برخی از زیرساخت‌ها به ازای هر لات مالیات می‌پردازند، اقلام مهم مانند خطوط راه‌آهن، بیمارستان‌ها و جاده‌های اصلی، توسط دولت‌های ایالتی تامین می‌شوند و اکنون رقابتی بین توسعه‌دهندگان برای دستیابی به توسعه سایت‌هایشان وجود دارد.

یک ایستگاه راه‌آهن می‌تواند صدها میلیون به ارزش یک سایت اضافه کند، زیرا احتمالاً منجر به تراکم بیشتر و ساختمان‌های بلندتر در اطراف گره حمل‌ونقل می‌شود.

وزیران با لابی گری شدید توسعه دهندگان برای یافتن این دارایی های ارزشمند در یا نزدیک زمین خود مواجه خواهند شد و با این خطر که عواملی غیر از بهترین مکان ممکن است در تصمیم گیری دخالت کنند، وجود دارد.

دولت Perrottet از درآمدهای خصوصی‌سازی دارایی‌های دولتی برای صرف هزینه‌های هنگفت در زیرساخت‌ها، مانند مترو شمال غربی سیدنی و Westconnex استفاده کرد تا غفلت حزب کارگر در دهه قبل را جبران کند.

اما اکنون با چالش خاص خود مواجه است.

ائتلاف که هرگز واقعاً از گرفتن ارزش استقبال نکرده است – مالیات بر توسعه دهندگان برای افزایش ارزش زمینی که تغییر منطقه داده می شود یا از زیرساخت های بودجه دولتی مانند ایستگاه راه آهن بهره می برد – در تلاش است تا به این مناطق جدید گران قیمت سبز خدمات رسانی کند.

مناطقی که بر اساس این که زیرساخت‌ها بدون هیچ هزینه‌ای برای دولت فراهم می‌شود – از جمله ویلتون در 80 کیلومتری جنوب غربی سیدنی – به آزمایش‌های ناموفق گران‌قیمتی در برنامه‌ریزی شهری تبدیل می‌شوند که اجازه داشتند از صف توالی توسعه بپرند.

خانه‌ها در ویلتون قبل از ایجاد اتصالات اصلی به جاده‌های اصلی، قبل از مراکز شهر و قبل از مدارس وارد می‌شوند. خدمات فاضلاب و تامین آب منطقه هنوز در مرحله مفهومی است.

بخش برنامه‌ریزی به آبان نیوز استرالیا گفت که در حال به‌روزرسانی طرح مرحله‌بندی زیرساخت برای ویلتون است تا «منابع مالی را شناسایی کند و تحویل زیرساخت‌های ایالتی و محلی را با سناریوهای فعلی توسعه شهری برای مناطق رشد هماهنگ کند».

اما این آرامش سردی برای هزاران نفری است که قبلاً به ویلتون نقل مکان کرده‌اند یا در حال حاضر در آنجا خانه می‌سازند.

بنابراین چالش چقدر بزرگ است؟

آئروتروپلیس قرار است تا سال 2036 به خانه 1.4 میلیون نفر تبدیل شود و منطقه رشد ماکارتور در جنوب غربی پیش بینی می شود تا سال 2036 جمعیتی بالغ بر 600000 نفر داشته باشد.

صورتحساب زیرساختی برای Aerotropolis در طول 20 سال آینده حدود 100 میلیارد دلار برآورد شده است. بخشی از این هزینه ها از طریق مشارکت توسعه دهندگان تامین می شود، اما با این وجود هزینه های زیادی برای دولت خواهد داشت.

خط ریلی پیشنهادی به فرودگاه از سنت ماری، که به شهر پارکلند غربی با پنج ایستگاه و اتصال به CBD خدمات رسانی خواهد کرد، به تنهایی ۱۱ میلیارد دلار قیمت دارد.

شهردار Wollondilly می گوید کمبود زیرساخت برای Appin و Wilton در منطقه Macarthur حداقل 2 میلیارد دلار است، با این فرض که توسعه دهندگان نقش خود را انجام دهند و آنچه را که تحت توافقنامه های برنامه ریزی داوطلبانه متعهد شده اند ارائه دهند.

با این حال آخرین بودجه ایالتی تنها 16 میلیارد دلار در طول چهار سال به زیرساخت های حمل و نقل برای کل غرب سیدنی اختصاص داده است.

دولت فدرال قول داده است که مقداری بودجه برای خط فرودگاه کاهش دهد، اما با این وجود این ارقام ترسناک هستند.

به نظر می رسد مناطق دیگری مانند پارک علمی سیدنی در نزدیکی لودنهام متوقف شده و هیچ زیرساختی در آن دیده نمی شود. این منطقه بیش از یک دهه پیش بر اساس این که “هزینه ای برای دولت وجود ندارد” و توسعه دهنده زیرساخت ها را فراهم می کند، “بدون ترتیب” تغییر مکان داد.

مارک لاتام، نماینده یک ملت، در پارلمان مدعی شد که توسعه دهندگان دارای رفتار ترجیحی هستند و سیدنی واتر اکنون زبانه کارخانه فاضلاب را برداشته است.

سیدنی واتر می‌گوید: «در حال همکاری با توسعه‌دهندگان برای ارائه خدمات آب پایدار و انعطاف‌پذیر به پارک علمی سیدنی تحت یک توافق تجاری است. به عنوان بخشی از توافق، سلستینو موظف است از قبل بودجه این تسهیلات را تامین کند.

شهرک‌های مسکونی بدون حمل‌ونقل و جاده‌های مناسب، مدارس، مغازه‌ها و شغل‌های دوردست، نسخه‌ای برای مکان‌های فلاکت‌بار، حاشیه‌ای و گران‌قیمت برای زندگی در آینده هستند.

بدتر از آن، آنها بر سر خانواده هایی با امکانات متوسط ​​که به دنبال مسکن ارزان تر در حاشیه هستند، می افتند.

آنها مجبور خواهند شد چندین اتومبیل داشته باشند. آنها ساعت ها از زندگی خود را در رفت و آمد به مشاغل دور در جاده های شلوغ از دست خواهند داد.

آنها ممکن است مجبور شوند فرزندان خود را به مدارس خصوصی بفرستند زیرا مدرسه محلی خیلی شلوغ است یا وجود ندارد.

به دولت‌ها توصیه می‌شود که به گسترش بزرگ شمال غرب سیدنی در اواخر دهه 1990 و اوایل دهه 2000 نگاه کنند.

هنگامی که هزاران خانوار به کلیویل، روس هیل و اطراف آن نقل مکان کردند، بدون حمل و نقل عمومی، ساکنان مجبور شدند چندین اتومبیل داشته باشند و به محل کار خود برسند.

M2 در سال 1997 افتتاح شد اما به یک پارکینگ تبدیل شد تا اینکه خط ریلی مترو سرانجام در سال 2019 افتتاح شد.

فرمول ساده‌سازی رابرتز برای تغییر منطقه بدون زیرساخت ممکن است پاسخی به نظر برسد، اما تمرکز بر ارائه مسکن اجتماعی بیشتر و اطمینان از اینکه توسعه‌دهندگان نقش خود را برای انجام تعهدات خود تحت منطقه‌بندی‌های موجود انجام می‌دهند، به همان اندازه مهم است.