چرا قیمت مسکن در بریتانیا پس از آخرین افزایش نرخ بهره ممکن است 20 درصد کاهش یابد | بازار مسکن

کارگزاران املاک بریتانیا معمولاً خوش‌بینی می‌کنند، اما با نگرانی ظهر پنج‌شنبه آینده را تماشا خواهند کرد، زمانی که انتظار می‌رود بانک انگلستان آخرین ضربه را به بازار املاک که به سرعت تضعیف می‌شود، اعلام کند.

زمان بحران برای بخشی فرا رسیده است که برای سال‌ها به نظر می‌رسید گرانش را به چالش می‌کشد. کمیته سیاست پولی Threadneedle Street (MPC) برای دهمین جلسه متوالی آماده است تا هزینه های استقراض رسمی را افزایش دهد، در حالی که مصوبات وام مسکن در حال حاضر 30 درصد کمتر از سطح قبل از همه گیری بوده و قیمت مسکن 4.3 درصد نسبت به اوج ماه اوت گذشته کاهش یافته است. بانک هالیفاکس

سقوط بیشتر اجتناب ناپذیر است زیرا وام گیرندگان خود را با دوره ای از نرخ های بهره به طور مداوم بالاتر تطبیق می دهند. شهر آماده افزایش نیم درصدی تا 4 درصد است و این نرخ حداقل تا زمانی که بانک مطمئن شود تورم به طور پایدار در مسیر رسیدن به هدف 2 درصدی خود قرار دارد، همچنان بالا بماند.

تحلیلگران بر این باورند که سال 2023 شاهد کاهش بیشتر قیمت مسکن خواهد بود و یکی پیش‌بینی می‌کند که با در نظر گرفتن تورم، بیش از 25 درصد کاهش یابد.

دلایل ساختاری برای افزایش قیمت خانه در بریتانیا وجود دارد – قوانین برنامه ریزی سخت، سیستم مالیاتی که به مالکیت خانه پاداش می دهد، کاهش شدید تعداد خانه های جدید ساخته شده از دهه 1950 و 1960 – اما گاهی اوقات وقفه هایی در این زمینه وجود دارد. روند.

امسال یکی از آن دوره های استراحت است. یک رونق طولانی مدت که ناشی از نرخ های بهره بی سابقه بوده است، مسیر خود را طی کرده است.

این مهمانی همیشه دیر یا زود به پایان می‌رسید، زیرا حتی با وجود نرخ‌های بهره پایین، یافتن سپرده برای خانه و پرداخت وام مسکن بیشتر و بیشتر به چالش تبدیل می‌شد. ارقام از هالیفاکس در این هفته نشان داد که یک خریدار برای اولین بار چیزی بیش از 300,000 پوند برای سوار شدن بر روی نردبان ملک پرداخت می کرد و نیاز به سپرده 62,000 پوندی داشت. بیش از 60 درصد از تکمیل وام مسکن در سال گذشته به نام مشترک بوده است.

اما دو عامل دیگر به سرد شدن سریع تقاضا کمک کرده است: افزایش مداوم نرخ بهره رسمی از اواخر سال 2021 و تأثیر کوتاه‌مدت نخست‌وزیری لیز تراس، که شامل افزایش نرخ وام مسکن به تقریباً 6 درصد بود.

اندرو ویشارت، اقتصاددان دارایی در کپیتال اکونومیکس، گفت که میانگین نرخ های وام مسکن از 1.4 درصد در پایان سال 2021 به اوج 5.7 درصد در نوامبر سال گذشته رسیده است. در حالی که اثرات بودجه کواسی کوارتنگ اندکی از بین رفته بود، نرخ های وام مسکن هنوز تا پایان سال کمی بالاتر از 4.5 درصد خواهد بود.

ویشارت گفت: «در حالی که سطح فعلی قیمت مسکن زمانی که نرخ بهره 2 درصد بود، مقرون به صرفه بود، این مورد در مورد نرخ وام مسکن 5، 4 درصد یا حتی 3 درصد نیست. نرخ های بالاتر وام مسکن به این معنی است که خریداران توانایی و تمایل کمتری برای استقراض خواهند داشت، بودجه آنها کاهش می یابد و فشار نزولی بر قیمت مسکن وارد می شود. بازگشت قیمت به سطح پایدار تا پایان سال به معنای کاهش نسبت قیمت به درآمد از تقریباً هشت برابر درآمد فعلی به زیر شش است که با کاهش حدود 20 درصدی قیمت‌ها سازگار است.

جورج باکلی، اقتصاددان بریتانیایی در Nomura، گفت که قیمت مسکن باید کاهش یابد، زیرا افزایش نرخ بهره خدمات وام مسکن را گران‌تر کرده است. میزان سقوط به سرعت این تعدیل بستگی دارد. به گفته Nomura، برای بازگرداندن نسبت بازپرداخت وام مسکن به درآمد به میانگین بلندمدت خود تا پایان سال جاری نیاز به کاهش 20 درصدی قیمت ها دارد. اگر تعدیل از هم اکنون تا پایان سال 2027 با کندی بیشتری صورت می گرفت، این کاهش کمتر از 10 درصد بود. پیش بینی مرکزی Nomura کاهش 15 درصدی قیمت ها تا اواسط سال 2024 است.

کالوم پیکرینگ، اقتصاددان ارشد بریتانیا در برنبرگ، گفت که مقیاس اصلاح قیمت مسکن اهمیت دارد، زیرا اقتصاد گسترده تر بریتانیا به نوسانات بزرگ – چه به سمت بالا و چه نزولی – حساس است. او گفت با قضاوت بر اساس آخرین بولتن موسسه سلطنتی نقشه‌برداران خبره (RICS)، رکود قریب‌الوقوع احتمالاً با اوایل دهه 1990 برابری می‌کند، زمانی که نرخ‌های بهره به اوج خود 15 درصد رسید و بحران مالی جهانی، زمانی که سیستم بانکی بریتانیا در آستانه فروپاشی قرار گرفت.

Pickering گفت: «برخلاف رشته اخیر داده‌های شگفت‌آور مثبت برای کل اقتصاد، بررسی بازار مسکن در دسامبر RICS باعث می‌شود که خوانش بدی داشته باشد.

تراز سرفصل قیمت مسکن – شکاف بین اعضای RICS که می‌گویند قیمت‌ها در برابر کسانی که می‌گویند کاهش می‌یابند – در دسامبر به -42.0 درصد رسید، در مقایسه با -25.7 درصد در نوامبر، که پایین‌ترین تراز ماهانه از اکتبر 2010 و سومین ماه است. بیشترین کاهش سالانه به سال 1978 برمی گردد.

“بزرگترین افت سالانه در اواخر دهه 1980، قبل از سقوط و رکود بازار مسکن در اوایل دهه 1990 اتفاق افتاد، در حالی که دومین سقوط بزرگ در طول بحران مالی جهانی در سال 2008 رخ داد. اگرچه رکود بازار مسکن به طور گسترده توسط اقتصاددانان (از جمله ما) انتظار می رفت. Pickering گفت: کاهش ماهانه در نظرسنجی دسامبر بسیار فراتر از انتظارات ما و اجماع است.

در اوایل دهه 1990، دوبرابر شدن بیکاری، سقوط قیمت مسکن را طولانی‌تر و عمیق‌تر کرد، زیرا افرادی که شغل خود را از دست دادند مجبور بودند خانه‌های خود را در بازار در حال سقوط بفروشند. در حالی که سطح پایین بیکاری در حال حاضر تکرار بازپس گیری رکوردها را بعید می کند، ویشارت می گوید که همچنان کاهش قابل توجهی در قیمت ها وجود خواهد داشت.

در مجموع، حتی در صورت عدم فروش اجباری، ما فکر می کنیم که نرخ های بالاتر وام مسکن منجر به افزایش شدید قیمت در بازار مسکن در سال جاری خواهد شد. کاهش اسمی اوج به پایین قیمت مسکن 12 درصدی که ما انتظار داریم از افت تقریبا 20 درصدی که در سال‌های 2007-09 و 1989-92 مشاهده شد، خجالتی است و فقط قیمت مسکن را به سطح مارس 2021 بازمی‌گرداند. اما توجه داشته باشید که در شرایط واقعی به میزان 27 درصد کاهش می‌یابد، همتراز با آن قسمت‌ها.»