وام مسکن: گزینه های شما اگر می خواهید معاملات را تغییر دهید یا برای اولین بار خریدار هستید | وام مسکن

نرخ‌های وام‌های مسکن جدید همچنان در حال افزایش هستند و میلیون‌ها نفر در بریتانیا – از کسانی که به دنبال تغییر به یک معامله جدید هستند تا خریدارانی که برای اولین‌بار می‌خواهند – به فکر گزینه‌های خود باشند.

پس از افزایش 0.5 درصدی نرخ بهره در هفته گذشته، بسیاری از وام گیرندگان وام مسکن که نگران افزایش هزینه‌ها هستند، به‌طور شگفت‌انگیزی به دنبال سرپناهی با نرخ ثابت هستند – اما معاملاتی که در حال حاضر برای فروش عرضه می‌شوند به‌طور قابل‌توجهی گران‌تر از معاملاتی هستند که تنها چند ماه پیش ارائه شده بودند.

شرایط هر کس متفاوت است، اما در اینجا به برخی از گزینه ها و چیزهایی که برای دسته های مختلف وام گیرندگان باید فکر کنیم، می پردازیم.

آنهایی که قرار است معامله با نرخ ثابت آنها در 6 تا 12 ماه آینده به پایان برسد

چند صد هزار نفر در این دسته قرار می گیرند – شاید بیش از 1 میلیون نفر.

اگر قرارداد شما به مدت 12 ماه به پایان نمی رسد، گزینه های شما محدودتر است، اما اگر در شش یا هفت ماه دیگر به پایان می رسد، کارهایی وجود دارد که می توانید اکنون انجام دهید.

خبر بد برای کسانی که معامله آنها به زودی به پایان می رسد و می خواهند نرخ ثابت جدیدی دریافت کنند این است که قیمت اینها افزایش یافته است. ارائه‌دهنده داده‌های مالی Moneyfacts در این هفته گفت که میانگین وام‌های مسکن پنج ساله جدید با نرخ ثابت به 4.08 درصد افزایش یافته است – از 2.64 درصد در دسامبر سال گذشته. در زمان نگارش مقاله، ارزان‌ترین تعمیرات پنج ساله حدود 3.1 درصد بود. این یک داستان مشابه با اصلاحات دو ساله است، با میانگین فعلی 3.95٪ و ارزان ترین در حدود 2.8٪.

بنابراین آیا باید آخرین اقلام را از قرارداد فعلی خود دریافت کنید، بر این اساس که این معامله ارزان تر از یک معامله ثابت جدید است که می خواهید به آن ادامه دهید؟ یا اینکه آیا بحثی وجود دارد که برخی افراد اکنون قبل از اینکه قیمت‌ها افزایش پیدا کند، دست از کار بردارند و به یک معامله جدید بروند، یا برای چند ماه یک معامله را در صف قرار دهند؟

وقتی نوبت به وثیقه گرفتن زودهنگام از معامله می رسد، اکثر محصولات با نرخ ثابت دارای هزینه های بازپرداخت زودهنگام (ERC) در طول دوره ثابت اولیه هستند. مارک هریس در کارگزار وام مسکن SPF Private Clients می‌گوید: «اینها بسته به وام‌دهنده متفاوت است، اما می‌تواند به هزاران پوند برسد، به همین دلیل است که اکثر وام‌گیرندگان زمان خود را تا زمان انقضای ERC‌ها قبل از رهن مجدد صبر می‌کنند.

شما باید محاسبات را انجام دهید، و به این نگاه کنید که چه چیزی باید بپردازید تا زودتر از آن خارج شوید در مقابل آنچه که ممکن است از نظر تئوری با جابه‌جایی در حال حاضر به جای دیرتر پس انداز کنید – اما مشکل این است که ما نمی‌دانیم قیمت وسایل جدید چقدر بالاتر است. معاملات با نرخ ثابت از بین خواهد رفت.

دیوید هولینگ‌ورث در کارگزار L&C Mortgages می‌گوید: «جایگزین این است که به نرخ پایین فعلی خود پایبند باشید و در زمان مناسب برای زمانی که معامله‌تان به پایان برسد، چیزی را تنظیم کنید.

خبر خوب این است که پیشنهادات وام مسکن مجدد معمولاً تا شش ماه اعتبار دارند، بنابراین اگر معامله شما مثلاً در مدت زمان پنج یا شش ماه به پایان می‌رسد، می‌توانید همین الان یک معامله را رزرو کنید.

به این ترتیب، هالینگ‌ورث می‌گوید: «شما بهترین چیزی را که در حال حاضر دارید دریافت می‌کنید، اما نرخی را نیز تضمین می‌کنید که در حال حاضر در دسترس است».

Moneyfacts می گوید که مدت زمان ماندگاری یک معامله وام مسکن جدید به پایین ترین حد خود یعنی فقط 17 روز کاهش یافته است زیرا وام دهندگان پیشنهادات خود را می کشند و قیمت گذاری می کنند، بنابراین سریع عمل کردن نام بازی است. گفتنی است، هنگامی که برنامه کامل را انجام دادید، باید نرخ را تضمین کنید.

هریس می گوید مردم باید اسناد وام مسکن خود را بررسی کنند و زمانی که قراردادشان منقضی می شود، بررسی کنند. تقریباً شش تا هفت ماه قبل از این تاریخ برنامه‌ریزی کنید و آنچه را که می‌خواهید انجام دهید و همچنین آنچه در دسترس است را مرور کنید. یک کارگزار مستقل وام مسکن می تواند در تمام گزینه های مختلف به شما کمک کند. این همچنین به شما زمان می‌دهد تا مدارک خود را تنظیم یا سازماندهی کنید زیرا ممکن است توسط یک وام دهنده جدید درخواست شود. ارائه‌دهنده وام مسکن فعلی شما نیز احتمالاً با شما تماس خواهد گرفت و گزینه‌های رهن مجدد را ارائه می‌دهد.»

کسانی که روی نرخ متغیر استاندارد وام دهنده (SVR) نشسته اند.

حدود 1.1 میلیون وام گیرنده در SVR هستند. اینها می توانند بنا به صلاحدید وام دهنده تغییر کنند، اما اکثر مردم احتمالاً پس از آخرین افزایش نرخ بهره شاهد افزایش هزینه های ماهانه خود خواهند بود.

میانگین SVR در حال حاضر 5.17 درصد است که بالاترین میزان از سال 2008 است.

جاناتان هریس در کارگزار Forensic Property Finance می‌گوید در اکثر موارد، وام‌گیرندگانی که SVR بالایی دارند، «باید در اسرع وقت از آن خارج شوند».

مارک هریس می افزاید که شرایطی که ممکن است ماندن در SVR مفید باشد ممکن است شامل مواردی باشد که به پایان وام مسکن خود نزدیک می شوید یا مبلغ وام کمی دارید.

اگر شرایط شما تغییر کرده است و فکر نمی‌کنید می‌توانید دوباره وام مسکن بگیرید، تغییر به معامله دیگری که توسط وام‌دهنده فعلی شما ارائه می‌شود، نرخ ارزان‌تری را بدون نیاز به گذراندن یک پروسه درخواست کامل، به شما می‌دهد.

کسانی که در یک معامله ردیاب با نرخ پایه هستند

حدود 800000 وام گیرنده وام مسکن ردیاب دارند. این افزایش و کاهش مطابق با هزینه رسمی وام است.

جاناتان هریس می‌گوید، اگر هنوز از یک ردیاب مادام‌العمر با نرخ دستمزد بسیار پایینی استفاده می‌کنید که سال‌ها پیش آن را دریافت کرده‌اید، ممکن است منطقی باشد که فعلاً در جای خود بمانید و شاید چند ماه بعد از آن به رهن مجدد فکر کنید.

هالینگ‌ورث می‌گوید، برخی از وام‌گیرندگان ممکن است اکنون تصمیم بگیرند که یک معامله ردیاب امضا کنند، زیرا در برخی موارد این نرخ کمتر از آن چیزی است که شما می‌توانید برای یک تعمیر دریافت کنید. به عنوان مثال، در زمان نگارش این مقاله، جامعه ساختمانی اسکیپتون قراردادی داشت که در آن به نرخ پایه بانک انگلستان به اضافه 0.66 درصد برای دو سال پرداخت می‌کنید – یعنی در حال حاضر 2.41 درصد.

با این حال، اگر افزایش نرخ بهره قرار است شب‌های بی‌خوابی به شما بدهد، احتمالاً یک نرخ ثابت ایده خوبی است.

خواهد بود خریداران بار اول

جاناتان هریس می‌گوید: «آن‌ها باید طبق معمول کارهای اولیه را انجام دهند: پس‌انداز کنند، پرونده‌های اعتباری و بدهی‌های معوق خود را مرتب کنند، و هزینه‌های معمول خود را به حداقل برسانند. بدهی وام مسکن خود را بدون مشکل زیاد خدمات دهید.»

آنچه برای بازار اتفاق می افتد، البته بسیار مهم است: به گفته هالیفاکس، قیمت مسکن در بریتانیا در ماه جولای برای اولین بار در بیش از یک سال گذشته کاهش یافت.

قیمت‌های بالای خانه به معنای جمع‌آوری سپرده‌های کلان است و خریدارانی که برای اولین‌بار می‌خواهند نیز باید با هزینه‌های معاملات با نرخ ثابت بالاتر و خروجی‌های بالاتر (قبض‌های انرژی و غیره) مقابله کنند که بر میزان توانایی آنها برای وام‌گیری تأثیر می‌گذارد.