دوران افزایش شدید قیمت مسکن با افزایش نرخ بهره توسط بانک های مرکزی به پایان می رسد | لری الیوت

منتمام شد دوران افزایش دائمی قیمت مسکن که توسط پول ارزان تحریک شده بود به پایان می رسد. بانک های مرکزی رونق عظیم املاک و مستغلات ایجاد کردند و به زودی باید با عواقب ناشی از حباب کنار بیایند.

در چین هم اکنون این اتفاق افتاده است. بانک‌ها در دومین اقتصاد بزرگ جهان تحت دستور نجات توسعه‌دهندگان املاک هستند تا بتوانند پروژه‌های ناتمام را تکمیل کنند. تحریم وام مسکن در حال افزایش است، زیرا مردم، بدون تعجب، از پرداخت وام مسکن برای املاکی که قادر به تصرف آنها نیستند، ناراضی هستند.

فروش املاک جدید کاهش یافته و شروع مسکن جدید در مقایسه با سطوح قبل از همه‌گیری، مشکلات املایی برای شرکت‌های املاک بدهکار سنگین، بانک‌هایی که از آنها وام گرفته‌اند و اقتصاد گسترده‌تر تقریباً به نصف کاهش یافته است. بخش املاک حدود 20 درصد از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می دهد. افزایش قیمت مسکن در حال حاضر مربوط به گذشته است.

اقتصاد ایالات متحده برای دومین سه ماهه متوالی در سه ماه منتهی به ژوئن منقبض شد و یکی از عوامل کاهش سریع بازار املاک بود. در دو سال پس از شروع همه‌گیری ویروس کرونا در بهار 2020، قیمت مسکن در آمریکا افزایش یافته است و در سال منتهی به می 20 درصد افزایش یافته است. اما بازار به سرعت در حال خنک شدن است و میانگین قیمت خانه های نوساز در ماه ژوئن به شدت کاهش یافته است.

به نظر می رسد بریتانیا در حال عقب نشینی از این روند است. بر اساس ارقام هالیفاکس، بزرگترین وام دهنده وام مسکن کشور، قیمت مسکن با نرخ سالانه 13 درصد در حال افزایش است که بالاترین میزان در تقریباً دو دهه اخیر است. در اینجا نیز تصویر در حال تغییر است.

هفته گذشته اداره آمار ملی داده هایی را برای مقرون به صرفه بودن مسکن بر اساس نسبت قیمت ملک به میانگین درآمد منتشر کرد. در اسکاتلند و ولز، این نسبت به ترتیب 5.5 و 6.0 بود که کمتر از حداکثری بود که در زمان بحران مالی جهانی 09-2007 به دست آمد. در انگلستان این نسبت 8.7 بود که بالاترین میزان از زمان شروع سریال در سال 1999 بود.

در انگلستان تغییرات منطقه ای وجود داشت. در نیوکاسل آپون تاین، هزینه یک خانه متوسط ​​12 برابر درآمد سالانه فردی بود که در پایین ترین رده درآمدی 10 درصدی قرار داشت. در لندن 40 برابر بود و تقریباً به طور قطع اکنون بالاتر است. ارقام ONS دوره منتهی به مارس 2021 را پوشش می دهد و از آن زمان قیمت مسکن به راحتی از دستمزدها پیشی گرفته است.

زمانی فرا می رسد که مسکن برای خریداران بالقوه بسیار گران می شود، اما یک دوره طولانی مدت نرخ بهره بسیار پایین به این معنی است که رسیدن به این نقطه بازرسی واقعیت زمان می برد. بانک های مرکزی با اطمینان از کم ماندن بازپرداخت ماهانه وام مسکن، مقرون به صرفه بودن را مقرون به صرفه کرده اند.

این در سراسر جهان صادق بوده است، به همین دلیل است که از نیویورک تا ونکوور، از زوریخ تا سیدنی، از استکهلم تا پاریس، روند قیمت مسکن به طور بی‌وقفه افزایشی بوده است.

حداقل تا الان بانک‌های مرکزی در غرب به شدت نرخ‌های بهره را افزایش می‌دهند و وام‌های مسکن را گران‌تر می‌کنند. حتی قبل از اینکه فدرال رزرو ایالات متحده هفته گذشته دومین افزایش متوالی 0.75 واحدی در هزینه های استقراض رسمی را اعلام کند، وام گیرنده جدیدی که وام ثابت 30 ساله مسکن دریافت می کرد، نرخی در حدود 5.5 درصد پرداخت می کرد – دو برابر سال قبل. این افزایش توضیح می دهد که چرا آمریکایی های کمتری خانه های جدید می خرند و چرا قیمت ها پایین می آید.

در بریتانیا، بانک مرکزی انگلیس نرخ بهره را در ابتدای همه گیری به 0.1 درصد کاهش داد و آن را برای تقریباً دو سال در این سطح باقی گذاشت. این به خریداران خانه اجازه داد تا وام های مسکن با نرخ های بسیار رقابتی را دریافت کنند که در پاییز گذشته به 1.4 درصد رسید. اما از دسامبر سال گذشته، بانک سیاست های سخت گیرانه ای را در پیش گرفته است و این وام های مسکن با تمام شدن شرایط ثابت افزایش خواهند یافت. میانگین نرخ وام مسکن اکنون 2.9 درصد است.

بانک‌های مرکزی می‌گویند بالاترین تورم در دهه‌های اخیر به این معنی است که چاره‌ای جز تشدید سیاست‌ها ندارند – اما آنها این کار را در زمانی انجام می‌دهند که اقتصادهای بزرگ یا در حال سقوط در رکود هستند یا به سمت آن سو می‌روند. ترکیب سمی برای قیمت مسکن افزایش نرخ بهره، سقوط رشد و افزایش بیکاری است. از میان آن‌ها، تنها آخرین مورد گم شده است، اما اگر زمستان به اندازه‌ای که سیاست‌گذاران انتظار دارند، تلخ باشد، طولانی‌تر شدن صف‌های سود تنها یک موضوع زمان است.

هفته گذشته صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی‌هایی را برای اقتصاد جهانی منتشر کرد که به‌طور قطعی تلخ بود. صندوق با اشاره به اینکه هر سه موتور اصلی رشد – ایالات متحده، چین و منطقه یورو – در حال توقف هستند، گفت که ریسک ها به شدت به سمت نزول منحرف شده اند.

به گفته صندوق بین المللی پول، تنها پنج سال در نیم قرن گذشته بوده است که اقتصاد جهانی کمتر از 2 درصد رشد کرده است: 1974، 1981، 1982، 2009 و 2020. توقف کامل عرضه گاز روسیه به اروپا، سرسختانه. تورم بالا یا بحران بدهی از جمله عواملی بودند که ممکن است در سال 2023 به این فهرست بپیوندند. یک سقوط جهانی مسکن تضمین کننده این امر است.

این بدان معنا نیست که دلایل خوبی برای پاکسازی بیش از حد بازار ملک وجود ندارد. افزایش قیمت مسکن باعث تبعیض علیه جوانان و فقرا می شود، منجر به تخصیص نادرست سرمایه به دارایی های غیرمولد می شود و با منصرف کردن زوج ها از بچه دار شدن بر فشارهای جمعیتی می افزاید.

با این حال، بانک‌های مرکزی تلاش می‌کنند یک فرود نرم را اصلاح کنند که در آن رکود کوتاه و کم عمق است و افزایش بیکاری برای کاهش فشار افزایشی بر دستمزدها، اما هنوز هم کم است، کافی است. سقوط قیمت مسکن بخشی از برنامه نیست زیرا فرود سخت را تضمین می کند.

هیچ اشتیاقی برای تکرار سال 2007 وجود ندارد، زمانی که بحران وام مسکن ارزان قیمت ایالات متحده باعث فروپاشی تقریباً سیستم بانکی جهانی شد و منجر به آخرین رکود بزرگ قبل از رکود ناشی از همه گیری شد. به همین دلیل است که دولت چین در تلاش است تا از توسعه دهندگان املاک حمایت کند و چرا بانک های مرکزی غربی ممکن است زودتر از آنچه بازارهای مالی انتظار دارند، افزایش نرخ بهره را متوقف کنند. قبلا اینجا بودیم