برج های ووکینگ: نماد بلند مرتبه بدهی شورای محلی | مشاور املاک

آ خوشه ای از آسمان خراش ها که بیشتر از سنگاپور به نظر می رسند تا ساری بر فراز مرکز ووکینگ بالا می روند. سه برج که میدان ویکتوریا نامیده می‌شود – بزرگترین آنها 34 طبقه است – برای یک توسعه تاریخی کاملاً جدید غیرمعمول است، زیرا حمایت از آنها از سوی یک کشور خلیج فارس، سرمایه‌گذاران چینی یا یک مدیر دارایی جهانی صورت نگرفته است. در عوض، صاحب افتخار بلندترین ساختمان‌های بریتانیا خارج از یک شهر بزرگ، شورای شهر ووکینگ است.

این برج‌ها اوج یک برنامه سرمایه‌گذاری با بدهی نزدیک به ۲ میلیارد پوند هستند که افکار محلی را دوپاره کرده، توسط شوراهای سراسر کشور تکرار شده و زنگ خطر را در دولت ملی به صدا در آورده است.

همه پروژه های شورا به این اندازه موفق نبوده اند. به یک شرکت 250 میلیون پوند پیشنهاد داد تا استادیوم فوتبال شهر را بازسازی کند و 1000 خانه بسازد، اما پس از اینکه برنامه ریزان گفتند که برای 93 خانه مناسب است، این طرح با بافر مواجه شد.

گراهام کریستی، یکی از اعضای شورا که در سال 2019 از محافظه کاران حاکم به لیبرال دموکرات ها بر سر سطوح استقراض جدا شد، می گوید: «این کاملاً مضحک است. او که اکنون بازنشسته شده است، نگران است که انباشت بدهی ها ناپایدار باشد. «به نظر می رسد این منطقه به یک توسعه دهنده املاک تبدیل شده است – از طرح های 5 میلیون پوندی در ووکینگ مرکزی تا طرح هایی به ارزش 500 میلیون پوند. ما در یک وضعیت بسیار ناامید کننده هستیم.»

در حالی که انتظار می‌رود بدهی ووکینگ ظرف پنج سال به 2.4 میلیارد پوند افزایش یابد – بالاترین رقم وام‌گیری، نسبت به اندازه آن، در بین هر مقام محلی در بریتانیا – این شهر با جمعیت کمی بیش از 100000 نفر در فهرست نظارت دولت در ماه مه قرار گرفت.

شوراهای محلی در تلاش برای چشم پوشی از تأثیر ریاضت اقتصادی، درگیر استقراض و سرمایه گذاری بوده اند. با کاهش بیش از 50 درصدی قدرت مخارج تحت حمایت دولت که به میزان قابل توجهی بیشتر از افزایش مالیات شورای شهر است، بسیاری از رهبران محلی می گویند که انتخاب کمی دارند. بیشتر هزینه ها توسط یک بازوی مبهم خزانه داری – هیئت وام کارهای عمومی (PWLB) تامین شده است.

با این حال، وزرا نگران افزایش ارقام استقراض و برخی تصمیمات مشکوک سرمایه گذاری بودند. حداقل پنج شورا دیگر که دارای بدهی هستند نیز در لیست قرمز قرار گرفته اند: همسایگان ووکینگ اسپلتورن و رانیمد، به علاوه ایستلی در همپشایر، توروک، اسکس، و وارینگتون در چشایر. قبل از تحولات سیاسی هفته گذشته، به شوراها هشدار داده شده بود که بخش ترازسازی قوانین جدیدی را اعمال می کند که به آن قدرت می دهد در امور مالی آنها، از جمله محدود کردن استقراض و اجبار فروش دارایی، مداخله کند. تا زمانی که نخست وزیر جدید منصوب نشود، دولت گفته است که به پیشرفت قوانینی که در حال حاضر در پارلمان است ادامه خواهد داد.

یک سخنگوی دولت گفت که این تغییرات در زمانی که شوراها با پول مالیات دهندگان “سرمایه گذاری های بسیار پرخطر” انجام می دهند، ورود را آسان تر می کند. شوراها مسئول مدیریت پول خود هستند، اما آنها باید از چارچوب احتیاطی پیروی کنند، که کدهای عملکرد خوب را تعیین می کند … و از استقراض بیش از حد آنها جلوگیری می کند.

سنگاپور در ساری؟

آسمان‌خراش‌های ووکینگ تا حدودی به دلیل موقعیت شهر که توسط زمین‌های کمربند سبز احاطه شده است، به وجود آمدند. برنامه‌ریزان بر این باورند که بلوک‌های بلند به خانه‌سازی جمعیت رو به رشد آن کمک می‌کنند و در عین حال ساکنان روستاهای سرسبز اطراف را راضی نگه می‌دارند. اما شهری که به عنوان محیط بسیاری از HG Wells شناخته می شود جنگ های جهانی در حالی که مردم محلی شورای شهر را به تلاش برای تبدیل خانه‌شان به سنگاپور-آن-وی متهم می‌کنند، شاهد نبردهای خود بوده است.

علاوه بر میدان ویکتوریا – بزرگترین دارایی و بدهی ووکینگ، در یک سرمایه گذاری به ارزش 605 میلیون پوند – شورا میلیون ها دلار را در جاهای دیگر خرج کرده است، از جمله وام هایی که توسط مالیات دهندگان به ارزش 11 میلیون پوند به یک مدرسه خصوصی پرداخت شده است.

تقریباً 500 میلیون پوند در گروه شرکت‌های کاملاً متعلق به تیمز وی، که یک ارائه‌دهنده مسکن اجتماعی، یک تامین‌کننده انرژی کم کربن و یک توسعه‌دهنده املاک را اداره می‌کند – فعالیت‌هایی که قبل از موجی از برون‌سپاری، نان و کره کار شورا بودند، اختصاص دارد. اگرچه اکنون غیرعادی‌تر است، اما چنین تاکتیک‌هایی در شهرهایی مانند پرستون و استاکتون-آن-تیس، جایی که شوراها رویکرد عملی مشابهی را برای بازسازی در پیش گرفته‌اند، مورد تحسین قرار گرفته است.

در ووکینگ، تیمز وی در حال ساخت بیش از 1000 خانه، یک مرکز تفریحی و فروشگاه در یک برنامه شش ساله بازسازی برای شیرواتر است – حومه ای که برای اولین بار در دهه 1950 گسترش یافت تا ساکنان شرق لندن را به خانه برگرداند. همه ساکنان از دیدن بولدوزرهایی که خانه های پس از جنگ را پاره می کنند تا راه را برای طرح جامع جدید ببینند خوشحال نیستند. اما جاناتان لرد، نماینده محافظه‌کار شهر، می‌گوید که از سوی لیبرال‌دموکراسی حمایت می‌شود و باید مثبت خالص برای منطقه باشد.

او می‌گوید: «ساکنان انتظار دارند که شورا به بهبود بافت ناحیه ما ادامه دهد و در عین حال به تمام تعهدات مالی خود عمل کند.

با این حال تیمز وی با مشکلاتی مواجه شده است. پس از جمع آوری بدهی 32 میلیون پوندی این پروژه، طرح های بازوی انرژی آن برای تامین گرمایش منطقه ای در میلتون کینز، 60 مایلی از ووکینگ، “چاله پول” نامیده شد.

شورا قبلاً با انتخاب شریک مناسب دچار مشکل بوده است. این شرکت وام 250 میلیون پوندی توسط مالیات دهندگان را برای حمایت از طرحی توسط وین گلد، توسعه دهنده املاک هرتفوردشایر در نظر گرفته بود تا ظرفیت ورزشگاه Woking FC را تقریباً چهار برابر کند و به 9000 نفر برساند و 1000 خانه بسازد.

گلد با طرح مشابهی برای ساخت استادیوم در شهر برینتری، اسکس شکست خورد. یک گروه فراحزبی از شوراها از فقدان تجربه او انتقاد کردند و گفتند که مقامات محلی هنگام ارائه وام 250 میلیون پوندی، بررسی مرجع اعتباری را انجام نداده اند.

گلد، که نمی‌توان با او اظهار نظر کرد، سال گذشته به شورا گفت که باشگاه‌های فوتبال در مالدون، بیشاپز استورفورد و ایست‌هام را «با موفقیت» جابه‌جا کرده است. علیرغم حمایت افسران مقامات محلی، اعضای شورای شهر ووکینگ به این طرح ها رأی منفی دادند. درخواست تجدیدنظر بعداً توسط وزیر امور خارجه برای مسکن رد شد و به توافقات توسعه و مالی شورا با طلا پایان داد.

در هرج و مرج اقتصادی ناشی از کرونا، سوالاتی در مورد آینده خرید در مرکز شهر و مسکن بلندمرتبه نیز مطرح شده است. Woking شعبه‌های Debenhams و Topshop را از دست داد که هر دو در طول همه‌گیری از بین رفتند.

شریک شورا در میدان ویکتوریا – شرکت املاک ایرلند شمالی مویالن که 52 درصد از پروژه را در اختیار دارد – شاهد سقوط چهار شرکت دیگر پرتفوی خود با بدهی به بانک ایرلند به ارزش 188 میلیون پوند بوده است.

دو تا از این شرکت‌ها مرکز خرید Peacocks در ووکینگ، در مجاورت میدان ویکتوریا را کنترل می‌کنند، و شرکت هلدینگ اصلی مویالن بیش از شش ماه تاخیر دارد تا حساب‌های خود را برای سال 2020 به خانه شرکت‌ها ارسال کند. مویالن گفت که این موضوع در حال رسیدگی است. شورای وکینگ اعلام کرد که میدان ویکتوریا تحت تأثیر قرار نگرفته است.

هرچه بیشتر قرض کنید، اعداد بزرگتر می شوند‘

اداره حسابرسی ملی تخمین می زند که شوراها در سراسر انگلستان در سه سال منتهی به مارس 2019 تقریباً 7 میلیارد پوند به املاک تجاری پرداختند، تقریباً 15 برابر آنچه در طول سه سال گذشته خرج کرده بودند. در سراسر بریتانیا، سطح بدهی مقامات محلی از سال 2014 تقریباً 50 درصد افزایش یافته و در پایان سال گذشته به 130 میلیارد پوند رسیده است.

شورای نزدیک اسپلتورن که نماینده آن کواسی کوارتنگ، وزیر بازرگانی است، پس از خرید یک پردیس تحقیقاتی BP و یک مرکز خرید در معاملاتی به ارزش صدها میلیون پوند، در کانون توجه قرار گرفته است.

مشاوران در وارینگتون که توسط حزب کارگر اداره می‌شود، 50 درصد از سهام شرکت خدماتی Together Energy را خریداری کردند، قبل از اینکه این شرکت در ژانویه در بحبوحه افزایش هزینه‌های انرژی سقوط کند. این مقام همچنین به میلیاردر مت مولدینگ – صاحب خرده فروش آنلاین و اهداکننده حزب محافظه کار The Hut Group – وام داده است و در بانکی تحت حمایت دیوید رولند، خزانه دار سابق محافظه کار، سهام دارد.

بیشتر آنها در داخل مرزهای محلی خود، با استفاده از بودجه ارزان PWLB، سرمایه گذاری کرده اند، که وام گیری بلندمدت کم هزینه را در نرخ های بهره دولتی بریتانیا ارائه می دهد. اما برخی فراتر رفتند و دارایی های تجاری را دورتر جمع کردند و پول مالیات دهندگان را وام دادند تا بازدهی مالی ایجاد کنند.

رهبران محلی می‌گویند که جستجوی درآمد سرمایه‌گذاری پاسخی اجتناب‌ناپذیر به یک دهه ریاضت بود، با کاهش بیش از یک چهارم قدرت مخارج شوراها از سال ۲۰۱۰. در میان فروپاشی گسترده‌تر در میدان‌های جنگ «دیوار آبی»، کنترل کامل شورا را به دست آورد.

آن ماری بارکر، رهبر جدید لیب دموکرات شورا، می‌گوید که واکنش در آستان روشن بود: در کنار مسائلی مانند Partygate، سطح بدهی شورا و طرح‌هایی برای ساختمان‌های بلند مرتباً مطرح شد.

او می‌گوید: «ما نمی‌خواستیم ووکینگ به کرویدون یا سنگاپور تبدیل شود. واضح است که وقتی چنین نامه ای را دریافت می کنید باعث نگرانی است [putting the council on a watchlist] از یک اداره دولتی اما من فکر می کنم از برخی جهات تعجب آور نبود. ما بالاترین سرانه استقراض را در کشور داریم.»

با این حال، بارکر با سؤالاتی در مورد تغییراتی که ممکن است ایجاد کند، مواجه است. سیمون اشال، معاون سابق محافظه‌کار شورا که در ماه مه کرسی خود را به لیبرال دموکرات از دست داد، مخالفان خود را متهم می‌کند که حمایت خود را از برنامه‌های هزینه صرفاً پس از استشمام فرصت انتخاباتی کنار می‌گذارند.

ووکینگ تاکنون حدود 1.8 میلیارد پوند از PWLB وام گرفته است که طی 50 سال آینده قابل بازپرداخت است، و اشال مطمئن است که با وجود کووید، شورا بدهی های خود را جبران خواهد کرد.

“Woking فراتر رفته است [than other councils]. هر چه بیشتر قرض کنید اعداد بزرگتر می شوند. این را نمی توان انکار کرد. اما آیا فکر می‌کنم 1.8 میلیارد پوند سود به Woking تعلق خواهد گرفت – شاید نه در 18 ماه آینده، بلکه در طول 50 سال آینده؟ کاملا.”