“خطرات بسیار بزرگ هستند”: قیمت مسکن در بریتانیا تا چه زمانی می تواند گرانش را به چالش بکشد؟ | قیمت خانه

مندو سال از آخرین باری که نگرانی در مورد سلامت بازار مسکن وجود داشت می گذرد. سپس، پس از اینکه بازار اجازه یافت تا بخشی از راه از طریق اولین قرنطینه Covd بازگشایی شود، آژانس‌های املاک به طور آزمایشی بازدیدهای دور از اجتماع را راه‌اندازی کردند. در آن زمان، شرکت املاک Savills پیش‌بینی خود را بررسی کرد و به این نتیجه رسید که همچنان انتظار دارد قیمت مسکن در کوتاه‌مدت بین 5 تا 10 درصد کاهش یابد.

این اتفاق نیفتاد. تقاضای سرخورده‌ای که از طریق قرنطینه افزایش یافته بود، به‌سرعت با تعطیلات حق تمبر در سراسر بریتانیا تقویت شد. به دور از کاهش، قیمت مسکن شروع به افزایش کرد – و از آن زمان متوقف نشده است.

روز جمعه، هالیفاکس، بزرگترین وام دهنده بریتانیا، گفت که قیمت ها در ماه آوریل 1.1 درصد افزایش یافته است و میانگین را به بالاترین سطح جدید یعنی 286079 پوند رسانده است. راسل گالی، مدیر عامل بانک گفت: معاملات مسکن و تاییدیه های وام مسکن بالاتر از سطوح قبل از همه گیری باقی می ماند و رشد مستمر در درخواست های خریداران جدید نشان می دهد که فعالیت در کوتاه مدت افزایش خواهد یافت.

حداقل در حال حاضر، با وجود عدم اطمینان اقتصادی فعلی، افزایش شدیدی که در قیمت مسکن دیده‌ایم، نشانه‌ای از کاهش نشان نمی‌دهد.»

اعداد و ارقام هالیفاکس جدیدترین شواهدی است که نشان می دهد علیرغم یک بیماری همه گیر، جلسات متوالی بانک انگلستان که منجر به افزایش نرخ بهره و بحران رو به رشد هزینه های زندگی، قیمت مسکن – و فعالیت – شده است، قوی باقی مانده است. اما چقدر می تواند دوام بیاورد؟

دو سال پس از پیش‌بینی سقوط، این هفته Savills گفت که «مشکل برای اصلاح قیمت مسکن دشوار است». به نظر می رسد که سایر مفسران با این نظر موافق باشند.

نیل هادسون، تحلیلگر بازار مسکن در شرکت مشاوره BuiltPlace گفت: «انتظار ندارم سقوطی رخ دهد، اما نسبت به هر زمان دیگری از زمان شروع همه‌گیری، نسبت به چشم‌انداز بازار منفی‌تر هستم. “خطرات در حال حاضر بسیار بزرگ هستند.”

قیمت مسکن توسط هزینه های وام پایین حمایت شده است، بنابراین افزایش نرخ وام مسکن، همراه با سایر افزایش هزینه های زندگی، می تواند تعادل را کاهش دهد. افزایش نرخ بهره در این هفته با هشدارهایی همراه بود که تورم ممکن است قبل از پایان سال به 10 درصد برسد و انگلیس در خطر سقوط به رکود است. با افزایش نرخ بهره ابزار کلیدی بانک برای کاهش تورم، افزایش بیشتر در هزینه استقراض اجتناب ناپذیر به نظر می رسد.

هادسون گفت: «ما ممکن است ناگهان از نقطه‌ای برسیم که قیمت‌های مسکن کاملاً معقول به نظر می‌رسند به جایی که ناگهان نیستند. شما مجبور نیستید تا نرخ بهره 15 درصدی را که در دهه 80 شاهد بودیم بالا ببرید تا مردم همان درد را احساس کنند. اگر ببینیم که نرخ‌ها به نصف می‌رسند، همان مقدار درد را خواهیم دید.»

رابرت گاردنر، اقتصاددان ارشد در انجمن ساختمان سراسری، گفت که از قدرت بازار که در گزارش‌های ماهانه اخیر سازمانش منعکس شده است، شگفت زده شده است، زیرا برخی از این عوامل قبلاً در بازی وجود داشتند.

او گفت: «فشار از قبل شروع شده است. اوایل سال، ما آن فیلتر را در نظرسنجی‌های احساسات دیده‌ایم. ما می دانیم که بازار در این زمینه عقب مانده است، اما واقعاً نشانه های قابل توجهی از کندی را نشان نداده است، که مایه تعجب بوده است.

شاخص سراسری در ماه آوریل رشد کمتری نسبت به هالیفاکس با 0.3 درصد ثبت کرد، اما نشان داد که میانگین قیمت سالانه 12.1 درصد افزایش یافته است. گاردنر انتظار دارد بازار به جای سقوط، کند شود. اما یک عامل کلیدی اشتغال خواهد بود.

او گفت: «چیزی که واقعاً مهم است بازار کار است – این احتمالاً مهمترین چیز در کل است». اخیراً نرخ بیکاری به قبل از همه‌گیری کاهش یافته است و تعداد مشاغل خالی زیاد است، به طوری که نشان دهنده قدرت [in the labour market] در کوتاه مدت ادامه خواهد داشت.»

عوامل دیگری نیز پشتوانه رشد ماه‌های اخیر هستند که می‌توانند حداقل در ادامه سال از بازار حمایت کنند. به نظر می رسید که پایان اولین قرنطینه و تعطیلات دولت باعث سیل تقاضا از سوی وام گیرندگان، به ویژه آنهایی که به دنبال تغییر سبک زندگی خود هستند، شد. اما در حالی که برخی فکر می‌کردند تقاضا در حال افزایش است، نشانه‌های اولیه حاکی از آن است که هنوز اشتهایی از سوی محرک‌های احتمالی وجود دارد.

گاردنر به ارقام اخیر تاییدیه وام مسکن اشاره می کند که اگرچه در ماه مارس به 70700 کاهش یافت، اما بالاتر از میانگین فوری 66700 در ماه قبل از همه گیری باقی ماند. یک نظرسنجی از 3000 نفر توسط Nationwide همچنین نشان داد که 38٪ یا در حال بررسی یا در حال حرکت بودند. گاردنر گفت: “هنوز انگیزه قوی برای حرکت وجود دارد.”

در واقع، برخی از کارگران ممکن است تنها در حال حاضر به اندازه کافی با الگوهای کاری جدید خود احساس راحتی کنند تا متعهد به حرکت شوند. Gráinne Gilmore، رئیس تحقیقات در وب سایت املاک Zoopla، گفت: “برخی از خریداران قبلاً جهش کرده اند، اما برخی از خریداران منتظر خواهند بود تا ببینند یافته نهایی برای کار آنها چیست.”

تقاضای مسکن در حال حاضر از عرضه پیشی گرفته است، به طوری که مشاوران املاک در برخی از نقاط کشور از جنگ قیمت‌ها در میان خریداران خبر می‌دهند. آنتونی کدلینگ، مدیر اجرایی شرکت مشاوره املاک تویندیگ، گفت که اگر قیمت‌ها شروع به کاهش کنند، به جای سقوط، «یک گام به عقب عرضه و یک گام به عقب در تقاضا» رخ می‌دهد. اگر صاحبان خانه فکر کنند که دارایی آنها کمتر از آنچه که می خواهند به فروش می رسد، محکم می نشینند، که از قیمت ها حمایت می کند.

مفسران می گویند هیچ دلیلی وجود ندارد که گمان کنیم به زودی هجوم صاحبان خانه هایی که مجبور به فروش هستند وجود دارد. در حالی که اوایل دهه 1990 شاهد بازپس گیری و فروش مضطرب بود، بحران بانکی منجر به فروش گسترده خانه ها نشد. در عوض، کاهش نرخ بهره به مردم اجازه داد تا به پرداخت وام مسکن خود ادامه دهند و بانک‌ها تشویق شدند که از خود گذشت کنند. کادلینگ گفت که تعطیلات بازپرداخت وام مسکن که در طول همه گیری همه گیر ایجاد شد نشان می دهد که وام دهندگان در هر رکود آینده به روشی مشابه واکنش نشان خواهند داد.

برای سه چهارم وام گیرندگانی که وام مسکن با نرخ ثابت دارند، افزایش نرخ بهره تاکنون تاثیری بر هزینه های ماهانه آنها نداشته است. این مستاجرها هستند که استرس بیشتری دارند و این جایی است که خطر فروش برای هادسون وجود دارد. مستاجرانی با درآمد پایین دست و پنجه نرم می کنند و صاحبخانه ها ممکن است از دست رفته اجاره بها آسیب ببینند. او گفت: «در بخش اجاره که تقاضا ضعیف است، می‌توانیم شاهد افزایش فروش مالکان باشیم.

در خارج از بخش خرید به اجاره، اگر بریتانیا وارد رکود شود، این کار را در زمانی انجام می‌دهد که دارندگان وام مسکن مانند گذشته محافظت می‌شوند. بررسی بازار وام مسکن که به دنبال سقوط بانکی انجام شد، قوانین سخت‌گیرانه‌ای را برای وام‌دهی وضع کرد و به وام‌های 100 درصدی برای وام‌گیرندگانی که نیازی به نشان دادن هیچ مدرکی از درآمد خود نداشتند، پایان داد. در عوض، وام‌گیرندگان تحت بررسی‌های دقیق استطاعت مالی قرار گرفته‌اند و دارایی‌هایشان تحت «آزمایش استرس» قرار گرفته‌اند تا مطمئن شوند که می‌توانند نرخی بسیار بیشتر از نرخ‌هایی که به‌طور گسترده توسط بانک‌ها و انجمن‌های ساختمانی ارائه می‌شود، بپردازند.

علیرغم سال‌ها افزایش قیمت‌ها، خانوارها اجازه نگرفته‌اند بدهی‌های وام مسکن بیش از حد را که مشخصه اوایل دهه 2000 بود، بپذیرند. هادسون می‌گوید: «آنها خودشان را زیاد نکرده‌اند، نسبت وام به درآمد بالایی ندارند. “اینها برخی از امن ترین وام گیرندگانی هستند که تاکنون وجود داشته است.”