سیاست گذاران حق دارند نگران باشند زیرا رونق مسکن در بریتانیا هیچ نشانه ای از کاهش نشان نمی دهد | لری الیوت

Easter به طور سنتی شروع فصل سالانه خرید خانه را نشان می دهد، اما امسال نیازی به فروشندگان بالقوه برای چمن زنی و رنگ آمیزی اتاق نشیمن وجود ندارد زیرا بازار در حال حاضر داغ است.

تقاضا برای ملک از زمانی که بریتانیا برای اولین بار در تابستان 2020 از قرنطینه خارج شد، قوی بوده است. تاییدیه های وام مسکن در سطوح قبل از همه گیری افزایش یافته و قیمت ها همیشه بالاتر رفته است.

معیارهای مختلفی برای تورم قیمت مسکن وجود دارد، اما همه آنها داستان یکسانی دارند: افزایش سالانه بیش از 10٪. بر اساس بزرگترین وام دهنده وام مسکن بریتانیا، هالیفاکس، قیمت متوسط ​​خانه در بریتانیا در سال گذشته کمی بیش از 28000 پوند افزایش یافته است، که تقریباً برابر با میانگین درآمد کارگران بریتانیایی در مدت مشابه است.

خوانندگان همیشگی این ستون می‌دانند که مدتی است که می‌پرسم رونق چقدر می‌تواند ادامه داشته باشد و به نظر می‌رسد که پاسخ طولانی‌تر از آنچه پیش‌بینی می‌کردم باشد. تقاضا برای املاک مسکونی همچنان از عرضه خود فراتر می رود، حتی با وجود اینکه نرخ های بهره شروع به افزایش کرده اند و خانوارها با بزرگترین فشار بر استانداردهای زندگی خود در دهه های اخیر روبرو هستند.

ضربه به استانداردهای زندگی ناشی از افزایش سریعتر قیمت ها از دستمزدها، بر اعتماد مصرف کننده تأثیر گذاشته است و این ممکن است بازار را در ماه های آینده کند کند. از لحاظ تاریخی، ارتباط نزدیکی بین قیمت مسکن و میزان احساس رضایت مصرف‌کنندگان وجود دارد، اما همانطور که هولگر اشمیدینگ، اقتصاددان ارشد برنبرگ، اشاره کرده است، شکاف بزرگی بین این دو معیار در سال جاری پدیدار شده است.

دلایل ساختاری برای عدم تطابق بین تقاضا و عرضه مسکن در بریتانیا وجود دارد: این کشور کوچک با تراکم جمعیت نسبتاً بالا، محدودیت‌های برنامه‌ریزی سخت و یک سیستم مالیاتی است که مالکیت خانه را تشویق می‌کند.

اما مهم است که همه چیز را در یک زمینه جهانی قرار دهیم زیرا این داستان استثنایی بریتانیا نیست. در دهه گذشته یک رونق عظیم جهانی املاک و مستغلات رخ داده است که ارزش املاک مسکونی را دو برابر کرده و به 350 تریلیون دلار (268 تریلیون پوند) رسانده است – چهار برابر حجم تولید سالانه جهان.

توجه زیادی به آنچه که برای قیمت سهام اتفاق افتاده است معطوف شده است، اما همانطور که داوال جوشی از BCA Research اشاره می کند، اندازه بازار سهام ایالات متحده (که در حال حاضر حدود 45 تریلیون دلار ارزش دارد) به دلیل بازار املاک مسکونی چین (100 تریلیون دلار) کوچکتر است. ارزش بازار املاک ایالات متحده دو برابر تولید ناخالص داخلی سالانه آمریکاست. ارزش بازار املاک چین بیش از پنج برابر تولید ناخالص داخلی چین است.

ما قبلا اینجا بوده ایم. در سال‌های اولیه قرن بیست و یکم، پول به وام‌های رهنی پایین‌تر آمریکا سرازیر شد، که با افزایش نرخ‌های بهره توسط بانک مرکزی ایالات متحده، فدرال رزرو، غیرقابل‌قابل‌بودن شد. در دوران پس از بحران مالی جهانی، فدرال رزرو در 17 نوبت جداگانه نرخ بهره را یک چهارم افزایش داد و هزینه های استقراض را از 1% به 5.25% رساند. بازار مسکن سقوط کرد و منجر به تغییر ناگهانی سیاست شد.

بیش از یک دهه است که بودجه خرید خانه به راحتی در دسترس و ارزان بوده است. رشد ضعیف و سطوح پایین تورم قیمت مصرف کننده به بانک های مرکزی این امکان را داده است که هزینه های استقراض رسمی را در سطوح پایین بی سابقه نگه دارند. در مواقع دشواری، مانند بحران مالی جهانی و شروع همه‌گیری ویروس کرونا، آنها از طریق فرآیند خرید اوراق قرضه که به عنوان تسهیل کمی شناخته می‌شود، پول را به اقتصاد خود وارد کرده‌اند.

اکنون بانک‌های مرکزی تحت فشار هستند زیرا سطوح بالای تورم قیمت مسکن با سطوح بالای تورم قیمت مصرف‌کننده همراه شده است. در ایالات متحده، هزینه های زندگی 8.5 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است و قیمت ها در منطقه یورو 7.5 درصد افزایش یافته است. معیار ترجیحی دولت برای هزینه زندگی در بریتانیا قرار است از 7 درصد به حدود 9 درصد افزایش یابد که رقم آوریل ماه آینده منتشر شود.

دو تحول اخیر اوضاع را بدتر می کند: جنگ در اوکراین و قرنطینه های شدیدی که در چین برای مقابله با کووید-19 استفاده می شود. اولین مورد بالا نگه داشتن قیمت انرژی است. دومی مسدود کردن زنجیره تامین جهانی و منجر به کمبود است.

اما افزایش قیمت ها و پاندمی طولانی مدت بر فعالیت های اقتصادی و همچنین تورم تأثیر می گذارد. صندوق بین‌المللی پول در آخرین چشم‌انداز اقتصاد جهان که روز سه‌شنبه منتشر می‌شود، پیش‌بینی رشد خود را برای سال‌های 2022 و 2023 کاهش خواهد داد.

در مواجهه با دورنمای دوره رکود تورمی، گزینه های خوبی برای بانک های مرکزی وجود ندارد. اقدامات وحشیانه ای که در ایالات متحده در آغاز دهه 1980 و در بریتانیا در پایان همان دهه استفاده شد، تورم را کاهش داد – اما با هزینه.

در مقطعی از سال رونق 1988، نرخ بهره بریتانیا به 7.5 درصد رسید، اما کمی بیشتر از یک سال بعد، دو برابر شد و به 15 درصد رسید و سپس برای 12 ماه دیگر در آنجا باقی ماند. نتیجه ورشکستگی بی سابقه، بازپس گیری مسکن و بیکاری بالای 3 میلیون نفر بود. قیمت مسکن سقوط کرد و تا اواسط دهه 1990 به صورت واقعی کاهش یافت.

از آنجایی که رشد به هر حال تعدیل می شود، رویکرد متفاوتی امتحان خواهد شد. برنامه افزایش تدریجی و متوسط ​​نرخ بهره است، به این امید که تورم به هدف خود بازگردد بدون اینکه اقتصاد را از بین ببرد.

هیچ تضمینی وجود ندارد که این کار نیز کارساز باشد، و شایان ذکر است که حتی افزایش اندک نرخ بهره در بازار ایالات متحده از ابتدای سال، منجر به کاهش تقاضا برای وام مسکن شده است. و این در زمانی اتفاق می‌افتد که نرخ‌های بهره در شرایط واقعی (تعدیل شده با تورم) به طور قابل ملاحظه‌ای منفی هستند.

همه اینها به چه معناست؟ این بدان معناست که سیاستگذاران در لندن، واشنگتن، فرانکفورت و (به ویژه) پکن حق دارند عصبی باشند. Subprime حباب پایان دادن به همه حباب ها بود. تا به حال.